[url=http://www.dqzngc.com.cn]廣州螞蟻搬家公司為廣州各區域提供日試高品質的精品高端搬家服務、[80公里起]廣州長途跨省搬家跨省跨市-裝貨卸貨搬家價格查詢、一線城市的房價，在當年的基礎上，基本原地踏步；股價僅從滬深300指數看，也只是比當時也微漲。那么，站在今天這個時點，聊聊這兩項資產：房產和股票，從當下看去，哪個更值得投資。

歷史

首先以我自己的體感數據，回看房價歷史，這也許更接近你們的真實感受。

我第一套房子，是2003年買入，2980元一平，坐標武漢。

剛在網上查下，現價23600。記得當時公司幾個同事合租房子，象這樣的三室一廳，大概1200左右?，F在網上看到的租金，在3600。那時碩士畢業生，第一年起薪在3000?，F在剛畢業的研究生同學，起薪大概15萬？約合12500元/月。

這套房產，過去十六年，年化漲幅13.8%。其社會財富大背景是：同期，GDP年均漲幅12.9%，城鎮居民可分配收入，年均漲11%。和大家體感相同：過去十幾年，房價妥妥跑贏社會整體財富（GDP）增長，并較大跑贏平均財富（可支配收入）增長。

當然，租金房價之比，也就是所謂租售比，也從3.7%降到1.4%。

雖然這只是單個樣本，但它是一個中游千萬級人口城市中的典型案例，可能也更接近全國大多數大中城市房主的體感，應該能大致出反映十幾年來中國，尤其是多數一二三線城市，房價和相關基本面的趨勢（房價、租售比、收入等）。當然，它肯定不能代表北上深這樣的超級頭部，就象我們也不能拿茅臺萬科，去討論過去十幾年來的A股一樣。

再看股市。

在多數國人眼里，股市就是阿斗。我們拉下數據，看看它有多扶不上墻。

相對上證和深證指數，滬深300編制較為合理，這個指數05年上市，我們就以上市當年年底的數據作為基準。

從2005年底至今的十四年中，300成份的利潤漲幅年均12.4%，與同期GDP現價漲幅相當，但是，其整體估值則從05年12月31日的14.3倍，降到了到19年11月15日的11.8倍，年縮水1%；在加上期間平均股息2.09%，過去十多年，長期持有滬深300的年化收益是12.9%。居然也跑平了GDP現價的年均漲幅。

這里稍微科普一下，什么叫GDP現價。

我們常說的GDP增長多少多少，比如今年6.5%，歷史上10%，是指GDP“不變價”，即考慮到通脹因素，每隔若干年設置一個基期，其后幾年，以基期年物價，計算GDP。例如：2006-2010按2005年價格進行計算，2011-2015則按照2010年價格進行計算。簡單說，GDP不變價，剔除了通脹；而GDP現價，則未剔除通脹因素，當期是什么價格，就以這個價格計算，因此，也叫名義GDP。GDP現價，或名義GDP，可以被大致作為社會財富總水平（不剔除通脹因素）的指征。

在下一張圖表里，將同時出現GDP現價和不變價。

總的來說，歷史上，持有房產和持有股權的人群，整體看，都跑贏了社會平均財富，十幾年下來，他們從整體上，都相對其他人，獲得了比當年更高的社會財富位置。只不過，房產漲幅更大，再加上流動性低下，交易規模大、難度高、信息不透明，反而給了絕大多數買家“躺贏”的機會。先勿論勝率和盈利規模，過去十多年投資房產，光是投資體驗和獲得感，就秒殺A股。這當然也形成了“自古以來”（兩個市場存在都沒多久，但已足以形成定勢）多數人的具身認知。

未來

作為資產，價格變動無外兩個因素：價值和估值。

對房產而言，其“價值”從居住出發。無論是安居樂業，還是讀書入學，都對應著一個城市能夠賦予家庭的機會資源和發展，和為了爭取這些機會資源和發展在這座城市所需要的居住和歸屬感，因此，當地經濟發展，治理環境乃至社會資源，就是這個價值的支撐面。房產價值的增長，就可以以當地名義GDP增長為指征；

而估值，則由供需，及其預期所驅動。

歷史上，房產估值，由超大型人口集聚，和限制型住宅用地計劃，所共同推升。

因此，僅僅GDP增長、人口涌入和住宅用地三個因素，就能解釋大部分長期房價趨勢。

十幾年來，房價就是這樣，享受了價值和估值的“雙擊”，我們當前的房價，既包含了價值提升，又包含了估值推高的因素。

但就象《房價的邏輯》所述，當前，一是人口集聚正在放緩；二是超大型城市，人口體量已經巨大，集聚效應邊際遞減；三是各地因城施策，供應力度顯著加強。從兩年前開始，供需對高估值的支撐就在被一步步削弱，未來樓市估值，將趨勢性下行。

未來，房產“內在價值”仍將緩慢增長，但供需支撐的估值則趨勢下行。價值與估值因素疊加，整體看，未來大中城市房價整體漲幅，大致將落在實際GDP增幅以內，雖仍能跑贏通脹，但這與歷史上的雙位數增長，已然天壤之別。

再看股權。

股權的價值是什么？

--當前及未來，企業生命周期內全部自由現金的折現。

這個說法有點拗口。

簡單粗暴的，我們不妨把一籃子分散股權組合，它的長期利潤增長，作為它內在價值增長的指征。在滬深300上，我們看到，過去十四年這個增長是12.4%，與同期名義GDP增幅相若。

與房價不同，迄今為止，股權雖然也與經濟增長同步，享受了不菲的內在價值增值，但在估值上，則有所折損（05年的14.3倍滑落到今天的11.8倍）。

那么，股價的未來會如何？

首先，價值上，應該認識到，經濟新常態，宏觀增長降速是客觀大背景。上市公司，作為全社會頭部企業，就滬深300而言，我們可以保守預期，其價值增速仍不遜于名義GDP，只不過這一標桿，較歷史數值，會有所下降；

估值上，標普500估值一半的11.8倍便不便宜，見仁見智，但我們至少不能將其稱之為昂貴。我們可以保守的認為：這個估值，十年不漲。

按照上面的邏輯，我們可以認為，未來十年，持有房產和一攬子股權（以300為例），長期收益率將如下：

照此推斷，未來十年，持有股票組合、投資性房產和社會平均財富之間的關系，將如圖所示：

當然，對于股權，我們并沒有對其估值，或者說供需推動，做詳細推敲。而是簡單把它設定為，十年零增長。然而，當A股，從一個國內配置標的，擴升為全球配置目標，從短期投機為主，發展為長期配置為主，從小眾居民資產，漸成主流居民配置（當越來越多的人，一點點意識到、感受到上面這副圖景），它的供需關系，或者說估值，還會原地踏步嗎？

價值是價格的錨。價格以價值為中樞，在供求關系的推動下，上下運動；而在供求大趨勢背后，則是社會演化的全景圖。[/url]

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